万科企业股份有限公司(下称“万科”)(000002)位于四川成都楼盘已全线降价。

华夏时报1月27日报道 1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，售楼处报价4500—4600元/平米，远远低于2007年12月前的6000元/平米以上的价格。两月中，同一单元楼中住宅的降幅接近30%。

对此，有业内人士表示，万科超前“领跌”的内在原因是：看淡后市的万科正在主动迎合政府房地产政策的调整，目的在于为将来的发展赢得更好的政策空间。

融资压力下“打折”

“万科的项目在全国范围内的确有降价的趋势，而成都这段时间尤其明显。”戴德梁行(成都)住宅部一位不愿具名的研究人员表示。

一些已在成都万科魅力之城购房的业主们现在颇为矛盾。这是因为该楼盘的销售价格在1月份出现跳水，最高的降幅达到了30%，同样户型的房子前后最高的差价达到了1500元/平米。早期的购买者房产价值“缩水”。

“同样一套90平米的房子，2008年1月份就比2007年12月降了10万元。”一位业主解嘲道，简单一算，万科该楼盘的销售价格一举回到了两三年前。“而在2005年，万科魅力之城的房子早已超过了4000元/平米。”

不仅是万科魅力之城，另一个成都楼盘万科双水案花园洋房，原来开盘价在5000元/平米以上，现在万科还宣称，可以返还5万元到10万元。另外，在成都万科金域·西岭、金域·蓝湾以及万科朗润园等均有类似程度的促销活动。

“万科会打折部分楼盘，为的是快速回笼现金。”上述业内人士指出，收购中小企业，成为行业的整合者，所需资金虽然不会出现拍下一个“地王”动辄数十亿，但亦耗资不菲。

而在另一方面，随着年关临近，在2007年万科花巨资购买的土地出让金以及各种工程款项都需要及时支付。

事实上，进入2008年来，万科已经有意放缓了在一线以及二线大城市公开拿地的步伐，转向在一些东部地区的县级市场，收购濒临退市的中小地产企业。

一位杭州的业内人士就对《华夏时报》记者表示：“随着银行信贷紧缩，一些中小开发商虽然有土地储备，但却没有开发的后续资金，而这恰恰为万科这种大房企提供了机会。”

值得注意的是，实际上受手头现金减少的影响，万科也在悄悄地改变拿地策略。2007年年末，万科通过股权收购方式，与上海复地进行合作，拿下了上海地杰国际24%的股权。

一般而言，股权收购要比在公开市场上的竞拍价格低廉。临近岁末年初，类似大地产商联合拿地的新闻也多了起来，都说明地产企业受信贷从紧的影响很大。

另外，对于万科来说，其在2007年8月曾计划发行接近60亿元的企业债，但证监会迟迟没有放行。这笔本来已经纳入花钱计划的发债的流产，也许是万科现在疯狂打折行为的最有力的注解。

讨巧政府

实际上，早在2007年10月份，万科在深圳就曾率先掀起过一波“降价潮”，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推出为7500元/平米，远低于市场预期。到了2007年12月份，位于广州老城荔湾区的万科金色康苑推出时，更比周边房子便宜了4000多元/平米。

万科在深圳与广州的销售举动，被业内视为万科全国降价的第一波。在12月份，万科降价的行为也还是局限在上述两个城市。

与广州、深圳的降价行为不同的是，此番在成都降价，万科主推90平米以下小户型的房子。“讨巧政府的色彩也更加明显。”一位知情人士说。

对此，分析人士也指出，近年来，万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。公开数据显示，万科开发量每年增长的速度超过30%，预计2008年开工面积达到1000万平米，2010年达到2000万平米。

“快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的成长性，然后再融资，获得下一步发展的资源。这也是在楼市交易量下降，卖家与买家博弈最激烈的时候，万科降价给业界带来的最大冲击。”有万科内部人士认为。

“不仅如此，作为业内‘好榜样’的万科也希望获得政府部门的青睐。”有分析人士称，“面对各地保障性住房风起云涌，万科也期望能分得一杯羹。降价也可看做是向地方政府示好的一种举动，毕竟未来保障性住房的市场将会非常大。”

其实，万科对政策性用房的建设早有兴趣。2007年6月份，万科启动了“海螺行动Ⅱ”。当时，万科董事长王石就曾透露，万科已经在包括上海在内的5个城市，参与政府主导的经济适用房、廉价房开发。